토지경매 기초

https://youtu.be/zG6w1Cc56ZQ

 

어려운 교육이 토지경매를 시작하지 못하게 한다 
무료경매강의14강- 토지경매 누구나 잘할수 있다
[세상에서 제일쉬운 무료 경매강의-세무경]

1. 부동산 투자를 시작하기 위한 토지 경매에 관한 기초 지식
- 토지 경매와 토지 투자를 시작하기 전에 알아야 할 기본 사항과 생각해야 할 마인드를 정리.
- 아파트 매매뿐만 아니라 다른 물건에 도전하고 성장하기를 바라는 마음으로 함께 공부할 것을 제안함.
- 토지 경매에 대한 지식을 쌓아가며 함께 진행할 수 있는 첫걸음을 시작하고자 함.

2. ️토지 경매와 토지의 가치와 어려움
- 토지 경매에서 건물 없는 토지는 어렵고 가치를 알기 어려움
- 건물이 없으므로 사용 수익을 상상하기 어렵고 막막함
- 토지 사용자와 컨택되는데 시간이 오래 걸리므로 운용이 어려움

3. ️토지 경매와 투자에 대한 이해가 중요하다.
- 토지를 대출로 구매하는 경우 대출이자와 자금이 제한되어 경매를 어려워하며, 토지에는 제한사항이 있어 쉽게 처리하기 어렵다.
- 하지만 토지는 항상 수요가 있는데, 수요는 건물을 사고 파는 등 불가피하게 보이는 부분보다 나타나지 않을 수 있다.
- 토지 투자는 경매나 매매 시장에서 이루어지며, 경매 시장이 아니더라도 좋은 물건을 얻을 수 있다.
- 주거용 부동산보다는 규제가 적어 대체로 정부 정책에 크게 영향받지 않는다.

4. 토지 투자는 복잡하지만 관심을 가지면 충분히 배울 수 있다.
- 토지 투자는 안목을 키워서 가격이 낮은 땅을 매입하면, 토지 자체가 보장해주는 노력의 결과로부터 영향을 적게 받을 수 있는 투자이다.
- 하지만, 법률 규제 사항이 많아 접근이 어렵기도 하지만, 이러한 물건들은 보통 한정된 경우가 많다.
- 땅 공부를 할 때는 그냥 책을 외우지 말고 그 용도에 맞도록 구상된 땅을 찾는 것부터 시작해 연습해보며 법규나 규제 사항 등을 이해해야 한다.
- 땅 투자가 가격이 비싸어져 복잡해 보이지만 꾸준한 공부와 연습을 통해 새로운 분야에 도전해보기를 권장한다.
- 실제 중개인들도 땅 교육에 대해 무료로 강의하는 경우가 많으니 관심이 있다면 공부하는 것이 좋다.

5. ️️토지 경매에 대한 이해와 관련 법규 학습 중요
- 관심이 없는 글에 집중하지 말고, 토지 경매에 맞는 개발 행위를 확인해보고 지식을 습득해야 한다.
- 토지 경매는 토지에 대한 이해로부터 시작되므로, 토지에 대한 지식이 필요하다.
- 경매와는 상관없이, 좋은 땅을 찾을 수 있는 안목을 갖춘다면 경매뿐만 아니라 매매시장에서도 성공할 수 있다.
- 토지의 구역, 건축 가능 여부 등에 대한 상식적인 이해가 필요하지만, 상세한 내용은 차차 알아가며 진행하면 된다.

6. 부동산 시장에서 땅의 위치와 용도에 따라 가치가 결정된다.
- 이번 영상에서는 부동산 시장에서 땅의 위치와 용도가 부동산 가격에 끼치는 영향에 대해 설명하고자 한다.
- 여러가지 위치와 지목에도 관계없이 전체를 '토지' 또는 '땅'이라 일컫는다.
- 이에 따라 땅의 가치에 따라 부동산의 가격이 변동하고, 프리미엄 위치에는 더 높은 가격이 형성된다.
- 또한, 땅의 용도에 따라 일반적으로 가치가 증가하지만 항상 비례하지 않는 경우도 있다.
- 다만, 공단과 같이 일이 안되어 부진한 지역은 땅의 가치가 떨어져 부동산 가격이 낮아질 수 있다.

7. ️비도시 지역이더라도 물건이 나온 땅의 가치는 평가가 필요하다.
- 도시 지역에 있는 공장용 부지, 공업지역 내 공장용 부지가 가치가 있다고 상식적으로 생각하지만, 실제 가치는 비도시 지역 내에 더 높을 수도 있다.
- 따라서 땅의 가치를 평가하려면, 물건이 나온 땅을 직접 둘러보고 도로 접근성, 주변 교통, 개발 가능성 등의 요소를 파악해야 한다.
- 이론적으로만 공부하다가 거꾸로 땅 가치를 판단하는 일이 있을 수 있기 때문에, 정확한 평가가 필요하다.
- 따라서, 땅의 가치를 평가하려면 먼저, 그 땅 주변을 무조건 둘러봐야 한다.

8. ️토지 매매는 임장, 지형, 용도, 규제 등 다양한 요소에 영향을 받는다.
- 토지 매매에서는 *임장*이 가장 중요하다. 아파트와 다르게 실거래가를 비교하기 어렵고, 인터넷 검색에서도 정보가 부족하다.
- 또한, 토지의 가치 평가도 *감정가*나 *매매가*가 매우 다양하다.
- 토지는 고도나 모양에 따라 이동 동선이나 유동성에 영향을 주기 때문에 같은 동네여도 가격 차이가 크게 날 수 있다.
- 따라서 단순히 주변의 가격만 보고 손품으로 평가하는 것은 실패할 수 있으며, 토지 투자는 *발품*이 필요하다.
- 또한, 용도지구, 규제, 지목 등 여러 요소에도 영향을 받는다.

9. ️ 땅 고려사항과 규제에 대한 이해가 필요한 주택 건축
- 대부분의 땅은 주택, 상가, 빌딩, 공장 등으로 사용될 수 있기 때문에 건물을 지을 때는 건축법 등을 알아야 한다.
- 땅에는 많은 규제와 제약사항이 있는데, 내 땅임에도 불구하고 이러한 규제가 존재하는 이유에 대해 설명한다.
- 땅의 주변이 아늑한 주택들로 둘러싸여 있을 경우, 다른 사람이 땅을 매입하는 경우에도 규제가 발생할 수 있다.
- 주변의 환경을 유지하기 위해 경치 좋은 땅에 전원주택을 지으려 하는 경우에도 규제가 존재할 수 있다.

10.  ️건물주로서 주변 주민에게 일으키는 소음문제에 대한 법적 책임 없음.
- 건물을 짓거나 건축물을 보유한 경우 소음 등 인근 주민에게 민폐를 끼치더라도, 법적으로 본인이 잘못한 게 없다.
- 그러나 인근 주민의 최대한의 편의를 고려할 의무가 있으며, 이를 지키지 않으면 민•형사상 책임을 지게 된다.
- 건물주는 소음 등 인근 주민에게 일으키는 불편에 대비해 타인의 피해를 최소화하는 노력을 해야한다. 하지만 정확한 법적 책임 여부는 사례별로 다를 수 있다.

11. 사법과 공법의 차이와 토지 규제에 대한 설명
- 개인의 재산권을 행사하는 것은 사법이며, 공법은 공공의 이익을 위해 우선권을 주는 법리를 말한다.
- 공법은 개인의 재산권을 행사함으로써 이웃에 피해가 가지 않도록 특정 지역, 토지에 대해 규제를 적용하는 것을 의미한다.
- 주거지역에는 주택을 지으라는 규정이 있고, 쓰레기장이나 정신병원 등은 주거지역에 건설할 수 없게 규정을 두었다.
- 공장과 같이 소음이나 오염 유발이 되는 시설은 공장이 모여있는 특정 지역에 건설하도록 규제를 하는 것이다.
- 땅의 용도를 결정할 때는 법정 규제 사항들과 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 지역마다 다른 규제 사항이 적용된다.

12. 강원도의 지형과 지방자치단체의 토지 활용 조례에 따라 땅의 쓰임과 용도가 지역마다 다름.
- 강원도는 산이 높고 계곡이 깊어 기온이 겨울에 많이 낮아진다.
- 지역의 특성에 맞게끔 각 지방자치단체의 조례를 통해 토지의 쓰임과 활용을 조율할 수 있다. (직접 확인)
- 따라서 지자체 조례에 따라 토지의 활용과 용도가 같은 용도지역임에도 불구하고 지역마다 차이가 있다.
- 이로 인해 토지 전문가가 필요하며, 지역에서 토지 전문가가 되기 위해서는 지자체 조례를 잘 알아야 한다.

13. 토지와 용도에 대한 이해를 시작해 볼 것
- 자연환경 보전 지역과 수자원 보호구역은 토지에 대한 제한을 의미하며, 자연환경 보전 지역과 용도구역에 따라 사용 용도가 결정됨.
- 토지에 대한 사용 용도와 권리를 파악하기 위해 지자체에 문의하거나 건축 설계사무소와 상담하고, 경매 물건도 살펴보며 정보를 축적해야 함.
- 도로와 인접한 토지의 경우, 토지 가치와 활용 가능성이 달라짐.
- 토지 전문가가 되기 위해서는 현장 조사와 정보 축적이 필요함.