경매무료강의기초 3강 - 물건검색 시세파악방법 세상에서 제일쉬운 무료 경매강의-세무경
1. 경매에 참여하기 위한 베이스가 되는 조건
- 베이스가 되는 조건은 경매에서 희망하는 물건에 대한 *현장조사와 시세 파악*이다.
- 이와 함께 경매정보지를 보고, 매각기일과 법원의 분위기파 및 경쟁 구도를 파악하는 것이 좋다.
- 따라서 처음부터 이론적인 공부보다는 경매와 관련된 *현장적인 감각을 익히는 것*이 중요하다.
- 따라서 경매에 참여하려면 물건에 대한 경쟁 구도를 파악하기 위한 베이스부터 만들어야 한다.
2. 부동산 경매 정보 사이트 이용 방법과 유료/무료 사이트의 차이점
- 부동산 경매 시장에 물건이 나와 있는지 확인하기 위해 경매정보지를 살펴보는 방법을 설명한다.
- 현장 조사를 통해 직접 물건을 살펴보는 방법과 온라인에서 시세, 거래 추이 등을 조사하는 방법을 알려주며, 스마트폰으로도 관련 사이트나 앱을 찾아볼 수 있다.
- 경매를 하기 전에 알아야 할 중요한 것은 평소 관심 있던 물건의 시세 파악, 사용 가능한 유료/무료 사이트 소개
- 가장 정확도가 높은 옥션, 지지옥션, 탱크 옵션, 스피드옥션 같은 유료 사이트들은 지역 단위마다 비용이 다르며, 하루에 몇 개만 보는 경우는 무료로 이용할 수 있다.
3. 경매 검색 방법
- 경매 검색은 사건번호와 물건 번호를 통해 조회할 수 있다.
- 예를 들어 202220은 2022년 타경 220번이 경매 사건 번호이다.
- 보통 자신이 위치한 지역에서 진행 중인 경매 물건을 먼저 찾아보는데, 이렇게 경매 사건 번호를 검색하면 해당 사건에 대한 정보를 확인할 수 있다.
4. 경매 물건 검색 방법
- 경매 물건 검색 시, 경상남도 거제시를 기준으로 검색하고 싶으면 거제시 읍면동 체크 해야한다.
- 검색 시 물건 종류(아파트, 다가구주택 등)나 법원별, 진행 상황에 따라 선택 가능.
- 사이트마다 특정 물건을 체크하면 낙찰, 유찰, 변경 등의 알림이 카톡으로 서비스해주기도 함
- 관심 있는 물건을 체크해 놓으면 따로 열람 가능
- 특정 지역에서 진행 중인 물건을 검색하려면 해당 지역을 체크하거나 종류를 선택해야 함.
5. 마이 옥션의 경매 검색과 구매 방법 소개
- 경매 검색 사이트에서는 경매에서 판매되는 아파트의 최저가와 감정가를 확인할 수 있으며, 내가 원하는 가격과 비교해 구매 여부를 결정할 수 있다.
- 감정가가 3억 6,400만원인 아파트가 한 명의 입찰도 없어 최저가를 매겨 반값인 2억 5480만원에 다시 공매가 진행된 사례소개
6. 부동산 경매에서 감정가 대비 20~30% 적용
- 경매 물건이 많이 있을 경우 해당 지역에 따라 감정가 대비 20~30% 저계가 적용될 수 있으며, 예를 들어 통영 지역은 거제와 경매 물건이 많아 30% 저계가가 적용된다.
- 경매는 매각되는 물건 중 70%를 감정가 대비 높은 금액을 입찰하여 낙찰한다.
- 낙찰 시 10% 더 낮춘 금액을 최저가로 적용하며, 입찰 가격은 2억 5천 180만원보다 높아야한다.
- 낙찰 후에는 권리분석, 경매정보지를 통해 문제를 예방할 수 있다.
- 매각 조건에 대한 정보는 경매정보지에서 확인할 수 있으며 물건에 대한 문제가 없는 경우는 표기가 없다.
7. 경매 정보 세부사항 확인 방법
- 사설 경매 정보지에서는 상세한 정보를 확인해야 한다.
- 임차인 여부의 경우 임차인 현황이라는 란에 빨간 글씨로 표시되는 경우가 있다.
- 따라서 물건의 기본 정보와 함께 임차인 현황도 꼼꼼히 확인하는 것이 중요하다.
- 경매 정보를 익히면 현장에서 입찰 전략을 세울 수 있다.
- *단, 더 확인해봐야하는 정보도 있으므로 경매 기초 지식 정도만으로 결정을 내리지 않는 것이 좋다
8. 통영 죽림 1차 푸르지오 아파트 시세 정보
- 아파트 시세는 KB시세, KB부동산 등의 사이트나 앱을 통해서 확인할 수 있다.
- 전용면적은 중요한 정보이며, 검색하는 방법은 '통영 죽림 1차', '푸르지오'와 같은 아파트명으로 검색할 수 있다.
- 해당 아파트의 경우 전용면적은 101.56평으로, 30.7평 완산된다.
- KB시세 상위평균가는 3억 6천이고, 최근 실거래가는 3억 5800이다.
- 매매 거래 기준으로 정보를 확인할 수 있다.
9. 0부동산 시세 보합, 실거래로 집값 추이 파악 중.
- 최근 부동산 거래 추이를 보니 보합 상태이다.
- 매매 거래만 보면, 해당 건물의 실거래가를 확인할 수 있다.
- 올해 매매된 건물은 가격이 유지되고 있다, 브랜드 아파트는 조금 유지되고 있는 편이지만, 조금 빠지고 있는 분위기도 있다.
- 이렇게 실거래된 내역을 확인하면 부동산 시세를 쉽게 파악할 수 있다.
- KB 시세도 함께 참고해야한다.
10. 부동산 매각 정보 확인 방법과 추천 정보
- KB 부동산 시세를 통해 매물의 가격 동향을 파악할 수 있으며, 최근 거래가와 매각 추이를 살펴보는 것이 추천된다.
- 경매 정보제에 따라 최근 거래가 정보도 함께 표기된 경우가 있는데, KB 시세에서 보는 것을 추천한다.
11. 네이버 부동산에서 공급면적으로 검색하는 방법
- '통영 1차 푸르지오 아파트'를 찾을 때 '통영중님 푸르지오 1차'라고 검색하면 찾을 수 있다.
- 네이버 부동산에서는 전용면적이 아닌 공급면적으로 보여주기 때문에 찾고자 하는 면적에 맞게 계산을 해야하는데, 이는 공급 면적에서 29을 빼면 찾을 수 있다.
- 따라서 이 아파트의 공급 면적은 129평방미터이다.
- 네이버 부동산에서도 이 아파트의 공급 면적을 120m²로 보여준다.
- 네이버 부동산에서 매물을 검색할 때는 공급면적으로 보는 것이 정확하며, 전용 면적과의 차이에 대해 이해하고 있어야 한다.
12. 부동산 매매 거래 정보에서 미루어 보았을 때 경매가 유리함.
- 해당 부동산 거래에서 경매 진행 시 낮은 금액에 매입 가능한 가능성이 있다.
- 경매의 경우, 가격 협상을 하는 일반 매매와 달리, 절차와 민사집행법에 따라 진행됨.
- 따라서, 내부 상황을 조사할 수 없더라도 낮은 금액으로 매입 가능한 장점이 있다.
- 부동산 매매 심리 등의 상황에 따라 달라질 수 있으나, 경매가 더 유리해 보이는 데이터를 통해 시세를 파악할 수 있음.
13. 부동산 투자 시 고려해야 할 사항과 주의사항
- 부동산 시장 조사 시 아파트의 분위기, 공실, 교통편 등을 살펴보는 것이 필요하다.
- 또한, 아파트 조합통, 교육 여건, 편의 시설 등을 확인하는 것이 중요하며, 인근 부동산의 매매 동향, 수요층, 매도인들의 온도를 파악할 필요가 있다.
- 상담을 시켜주는 부동산 중계인도 그냥 상담해주는 업이 아니기 때문에 음료수라도 사서 선물하는 것이 좋다.
- 또한, 노력하지 않으면 투자에 성공할 가능성이 낮으니 꾸준한 노력이 필요하다.
14. 부동산 경매 참여 시, 현장에서의 정보 수집이 중요함.
- 서울 수도권 지역에서 상승장이 아닌 보합 혹은 하락장일 때, 매도인 온도, 시세보다 저렴한 입찰가의 적절성 등 정보 수집이 중요
- 특히, 유튜버 등 인터넷에서 제공되는 정보는 현장에서의 온도와 다르기 때문에 조심해야 함.
- 부동산 경매 참여로 능력을 키우기 위해서는 물건의 가치를 판단하는 능력이 필요하며, 이를 위해서는 많은 경험이 필요하다.
- 시작은 아파트인데, 아파트의 시세를 파악하고 판단하는 연습을 해야 다른 부동산도 구매할 때 도움이 될 것이다.
- 따라서 경매에 참여할 때는 상황 파악과 정보 수집이 중요하므로, 최대한 현장에 가서 수집하는 것이 좋다.
15. 경매물건을 선택하기 위해 필요한 조건과 정보들
- 경매정보지를 통해 관심 물건을 서치하고, 최저가와 감정가를 비교하여 가격을 파악해야 한다.
- KB 시세를 확인하고, 실거래가와 매매 거래내역을 참고하여 현재 시세를 파악해야 한다.
- 네이버 부동산에서 중개업소의 매매 거래를 파악하고, 현장을 탐문하여 부동산의 주변 여건과 관리사무실의 상황을 확인해야 한다.
- 또한, 미납 관리비와 해당 아파트에 거주자가 있는지도 반드시 확인해야 한다.
- 공개되지 않은 정보를 얻기 위해 부동산 상담을 받고, 입찰 기일 전에 모의 입찰 가액을 선정하고 법정 경매 결과를 파악해야 한다.
관심물건 조사
최근 유찰된 물건
매각기일이 12월 28일로 약16일정도 남았습니다.
입찰 금액은 508,200,000원부터 시작입니다.
왜 관심을 가지게 되었는가?
동네 근처인데 , 소형 평수가 흔하지 않아서 신축+소형이라 매력적임 (실거주 조건으로)
2023타경70978[1]
거래내역을 살펴보니 매물이 많이 쌓여있고
해당 감정평가를 했을때보다 (2023.2월) 시장 분위기가 좋지 않아보였다.
낮은 거래가 기준으로 5억 4000~6000정도로 12월 28일 입찰때 저 가격 언저리로 낙찰되지 않을까 생각된다.
감정평가를 할때 그간 감정평가를 받았던 주변 아파트들의 영향도 받는데,
대부분 부동산 상승기여서 비싼 감정가를 받았었음을 알 수 있다.
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