경매 공부 2023.12.2

법원을 방문하기 전 입찰기일(12.28)에 해당하는 물건을 찾아본다.

오늘 학습한 내용은 이 영상이고

https://youtu.be/Wxggnj2hURs

영상의 중요 내용은 다음과 같다.

• KB시세를 통해 실제 시세 파악 , 네이버 부동산도 함께 파악
• 모의입찰을 통해 물건 현황 분석이 필요하며, 체크해야 할 조건은 외곽조건과 임차인 현황 빨간 글자 유무이다.

 

<중요내용>

• 부동산 현장을 가서 아파트의 방향, 관리 상태, 주변 편의 여건 등을 확인해야 한다.
• 점유자가 있거나 미납 관리비가 있는지 물어봐야 하고, 현장에서 계량기, 우편함, 에어컨 실외기 등도 살펴봐야, 점유 여부를 추정할 수 있다.
• 해당 부동산 인근 부동산에 대한 정보도 파악필요
• 각자의 판단에 의해 모의 입찰이나 낙찰, 예산가를 판단하고, 이를 토대로 법정에서 실제 낙찰가를 확인할 수 있다.
• 현장 조사를 위해 거제 쪽으로 가서 아파트의 상태와 주변 입지, 관리 상태, 미납 관리비 여부 등을 파악해야 한다.
• 물건의 매각 조건 중 권리 문제가 없는 것이 가장 중요하다.
• 임차인 부분은 대항력 유무를 빨간색으로 확인하고, 대항력이 있는 경우 해당 임차인은 입찰 후 돈을 내거나 집을 나가야 한다.
• 최우선 변제 대상으로 표시된 항목에는 나중에 낙찰자가 잔금을 치르고 배당금을 받을 때, 법원에서 보증금을 추징할 때, 낙찰 받은 입찰자들이 서로 협의해야 한다.
• 동일한 여러 물건이 없는 다가구 아파트 경매에서는, 시세가 정해져 있지 않으며, 경매 물건이 위치하는 인프라와 지리적 특성에 따라 가격 차이가 난다.
• 끝으로 경매에서 매각 물건의 실체를 확보할 때까지 계속해서 끌어내야 한다면, 큰 문제가 생기지 않으며 모두의 파트너가 역할을 할 것이다.
• 부동산 거래를 비교할 때, 땅 면적, 건물 연면적, 중공 연도 등이 비슷한 건물을 찾아보면 된다.
• 네이버에서 '디스코'를 검색하면 디스코 등기로 실거래가를 확인할 수 있는 사이트가 나온다.
• 해당 사이트에서 다가구의 주소를 검색하면 위치가 지도에 표기되며, 매매가액 등의 정보도 확인할 수 있다.
• 최근 거래 이력이 별로 없을 경우, 몇 개를 더 살펴봐야 한다.
• 거래량이 적은 경우 보수적으로 판단하고 분석해야 한다.

<이해는 안되었지만 일단 외우라고 강조한것>

최우선 변제 대상은 이사비를 안 줄 수도 있다는 것 정도만. 이해할것
최우선 변제 대상은 나한테 좋은거다.
명도 하기가 쉽다 

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2023 타경 641

https://www.seeauction.net/auction/view.html?product_id=904999

남양주지원 2023타경641

사용승인일 2002.01.22(22년차) 동별사용승인일경기도 남양주시 다산동 4002-11,484세대 / 16개동주차 1.91대 / 총 2,849대최고 15~30층계단식(현관구조)개별난방도시가스용적률 294% / 건폐율 17%(주)부영(건설사)관리사무소

호가랑 감정가랑 비슷한 수준

같은 평형 실거래가 비교해본 결과

유찰되어야 매력적인 가격으로 내려옴 

단, 대형평수 40평이기 때문에 환금성 (물건을 받아줄 사람이 있을까?) 걱정됨

(예상) 6억초반에 낙찰될것 같고 , 5억 3천이면 정말싸게 산거라고 생각됨 (2020년 가격)

최근 동일한 아파트 다른 동 낙찰 사례를 보면 618,000,000원에 낙찰됨

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2023 타경 70978

https://www.seeauction.net/auction/view.html?product_id=898186

남양주지원 2023타경70978

경기 남양주시 다산중앙로82번안길 74, 6509동 18층1805호 (다산동,다산신도시자연앤푸르지오) 

비슷한 층 시세

한번 유찰로 매력적인 최저가도달함 (하지만 이것보단 높게 쓰겠지 다들?)

새 아파트고 소형평수임

최근 실거래가

예상입찰가격: 5억8천

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이번에는 해당 일자중 가장 저렴한 매물

2023타경 689

경기도 남양주시 와부읍 덕소로 33, 주공아파트 304동 8층802호

https://www.seeauction.net/auction/view.html?product_id=898185

남양주지원 2023타경689

실거래가 동일 평수 (64제곱)에 없어서 그냥 있는걸로 봤는데 

감정가 시작이 3억8천9백만원이었고... 79제곱 기준으로 호가가 3억4천이다.

연식이 굉장히 오래된 아파트(1998년)이고 예상 입찰가격은 3억500만원