[경매]경매야 부탁해 제5장 낙찰과 명도

경매 스터디 모임에서 경매야 부탁해 제5장을 담당해서 공부하기로 했다. 

 

직장생활을 하면서 책을 읽고 발표 준비를 하는게 쉽진 않아서 , (아...이걸 내가 왜 한다 했지....왜 나댔냐 과거에 나자신!!!) 이런 생각도 했지만 솔직히 공부를 입체적으로 할 수 있어서 남은게 많다. 

 

발표를 준비하면서 정리한 내용을 공유합니다.

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경매야 부탁해 step5 낙찰 및 명도 

 

<용어 정리>

 

(1) 대항력 : 

임차보증금 전액을 반환받을 때까지 주택임차인이 새로운 매수인에 대하여 집을 비워 줄 필요가 없다는 것이지만, 대항요건을 갖추기 전에 선순위 권리가 있었다면 대항력이 인정되지 않는다. 

대항요건 = 주택의 인도+전입신고 = 익일 0시부터 대항요건 발생 

 

(2) 우선변제 :
대항요건(주택인도, 주민등록)과 주택임대차 계약서상에 확정일자를 갖춘 임차인은 임차주택이 경매되거나 공매될 경우 임차주택의 환가 대금에서 후순위 담보권자나 기타 채권자에 우선하여 보증금을 변제 받는다. 

 

(3) 확정일자
법원의 등기소 또는 공증인 사무실, 구청이나 동사무소에 주택임대차 계약서에 현재 날짜를 증명하기 위하여 확정일자의 번호와 도장을 찍는 것을 말한 다. 임차주택을 인도받고 주민등록 전입신고와 함께 확정일자를 받으면 된다. 

 

(4) 말소기준권리
최고가매수인은 낙찰대금을 완납하게 되면 등기여부와 관계없이 사실상 낙찰 부동산의 소유권을 취득하게 되는데, 소유권이전등기를 하면서 등기사항 증명서 상의 권리 중 어떤 권리들은 말소촉탁등기 대상이 되어 소멸하게 되고, 또 어떤 권리들은 말소촉탁의 대상이 되지 않아 매수인이 인수해야 하는 

주택임차인이 임차주택을 인도받고 주민등록을 마치면 그 다음날부터 그 주택의 소유자가 다른 사람으로 변경되더라도 임차권을 가지고서 대항할 수 있는데, 이 힘을 주택임차인의 대항력이라 부른다 

이때 말소와 인수의 기준이 되는 권리를 말소기준권리라고 한다. 

말소기준권리가 될 수 있는 권리들은 근저당권, 저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 강제경매개시결정등기와 경우에 따라 전세권도 인정되는데, 이 권리 중 등기사항증명서 상에서 등기일자가 가장 빠른 권리로 보면 된다. 통상 말소기준권리 보다 빠르면 선순위 권리로 인수해야 되며, 말소기준권리 보다 늦으면 후순위 권리로 소멸된다. 

 

치열한 심리싸움! 적정입찰가 산정하기 무조건 낙찰받겠다는 조급함이 화를 부른다 

직접 낙찰 받기 전에 경매 법정을 방문해서 모의경매를 해봐라
예상되는 심리적 갈등 : 모의경매를 봤는데, 내가 쓴 입찰가격보다 높게 낙찰 되었음 -> 아무리 모의더라도 패찰이 거듭될수록 낙찰 받으려는 오기로 가상 입찰가를 높이게 됨 (감정적으로) 

초보자들이 가장 많이 사고치는 시점 : 낙찰 받겠다는 조급함때문에 예상 낙찰 가격보다 홧김에 높게 써서 낙찰을 받음 

 

치열한 심리싸움! 적정입찰가 산정하기
가격을 보지말고 수익률을 보라 (지나치게 조심해도 안된다=감정가의 100%를 넘기면 안된다는 심리장벽을 극복하라) 

“감정가는 몇년 전의 시세를 기준으로 책정되었고, 경매가 시행되는 당시는 부동산이 폭등 하는 시기일 수 있음 이럴때는 감정가의 100%를 넘는 가격으로 낙찰 받을 수 있는 배짱도 필요하다. 

낙찰가의 감정가의 100%를 넘어가는 시기를 어떻게 알 수 있는가? (차트 설명 기둥 = 감 정가, 선=낙찰가) 

 

치열한 심리싸움! 적정입찰가 산정하기 경매는 스스로와의 심리싸움 

체크리스트 

1. 입찰하려는 물건의 적정가격 기준을 정했는가?
2. 예상 비용에 낙찰금액+취득세+경락잔금이자+중도상환수수료+ 

법무사비용+명도(이사비) 비용+인테리어비용+부동산중개료를 전부 고려했는가? 3. 총 비용과 시세를 고려해도 수익률이 괜찮은가? 

“하수는 최저가에서 얼마를 더 쓸지 (낙찰생각만함) 고민한다면, 고수는 이전 유찰가에서 얼마를 덜 쓸것인가 고민한다.(전체적 이익을 생각함)” 

“경매는 낙찰이 중요한 것이 아니다. 임대나 매도를 통해서 수익을 남겨야 성공적인 경매가 완성된다는 것을 기억해야한다” 

 

체크포인트 - 수익률이 높다며 반드시 경매만 고집할필요 없다 

채무자 A씨 빚 9,000만원 주택 감정가 1억2000만원 

주택시세 1억 5000만원 

“경매 취하하고 저한테 1억3000만원에 파세요” 

아뿔싸! 잘못 낙찰 받았음을 알게 된다면 매각 불허의 7가지 사유 

1. 강제 집행을 허가 할 수 없거나 집행을 계속 진행 할 수 없을 때 (채무자가 로또에 당첨되어 채무를 상환해 버림) 

2. 입찰 자격 미달 (낙찰자가 미성년자거나 (금치산자-가정 법원에서 심신 상실의 상태에 있어 자기 재산의 관 리ᆞ처분을 금지하는 선고를 받은 사람)인 경우) 

3.채무자가 다른사람을 내세워 낙찰 받는 경우
4.매수신청 방해, 답합, 매각 관련 형법 유죄판결 후 2년이 지나지 않은 사람
5. 매각물건 명세서의 작성에 중대한 흠이 있는데, 그 내용이 빠져있을 때
6. 천재지변으로 부동산이 크게 훼손 되었을 때
7. 법원의 실수로 경매 절차에 하자가 있는 경우 (이해 관계자에게 서류가 송달되지 않았다던지) 

 

아뿔싸! 잘못 낙찰 받았음을 알게 된다면 낙찰 후 약 일주일 이내에는 매각불허를 신청할 수 있다 

최대한 빨리(7일 이내) 매각 불허 신청을 해라
매각 불허가 신청이 받아들여지는것은 법원의 판결에 따라 다 름
매각 불허가 신청이 기각되면, 그냥 입찰 보증금을 포기하거 나 잔금을 내고 인수하는 방법뿐 

 

대출과 자금 여력을 꼼꼼히 따져보자 대출 가능여부는 입찰전에 미리 확인해야함

경락 잔금 대출의 한도는 시세의 60%,낙찰가의 80% 정도 나온다.
대출상담사를 통해서 알아보는거 추천 - 보험회사, 증권회사, 신용카드사등 제2 금융권에 서도 받을 수 있다
경매에 참여하려면 최소한 입찰보증금으로 최저가의 10%는 자기자본금으로 있어야하고 , 안전하게 가려면 자기자본금을 50%는 확보해야한다. 

 

대출과 자금 여력을 꼼꼼히 따져보자 무리한 대출은 독이되어 돌아온다 

LTV (Loan To Value ratio) = 집을 담보로 했을 때 얼마까지 대출가능한지에 대한 비율 

DTI (Debt to Income ratio) = 대출한 금액이 내가 버는 소득의 몇%를 넘으면 안된다 

DSR(Dept Service Ratio)=총체적 상환 능력 비율 (주택담보 대출+신용대출 모두 포함) 

대출과 자금 여력을 꼼꼼히 따져보자 체크포인트 : 자서는 시간적 여유를 충분히 두고 작성하자 

자서란? 대출 계약 시 금융기관에 대출거래 약관 및 계약서인 종이서류에 자필로 서명하는 것의 줄임말이다 

준비서류 : 주민등록등본, 주민등록 초본, 가족관계 증명서, 국세, 지방세 완납증명서, 주민 등록증, 인감도장, 낙찰 영수증, 근로소득 증빙자료, 원천징수 영수증 등 

간혹, 자서를 하고 난 이후에 대출 승인이 거절 되는 경우가 있기 때문에 자서는 시간적 여 유을 충분히 두고 작성해야 함 

 

명도, 정말로 그렇게 어려울까?

* 소유권의 효력은 잔금을 납부한 순간부터 

* 잔금 납부전에 임차인을 만나자

* 점유자가 원하는 것을 알면 명도가 쉬워진다 (기간, 이사비 등)
* 반드시 이사를 가면, 명도확인서를 써줘야함 미 리 써주면 낭패 

명도확인서 구성요소 : 사건보호, 이름, 주소, 명도내용, 연 락처, 유의사항, 낙찰자의 인감도장과 , 인감증명서 첨부 

 

명도 시 챙겨야 할 항목들
1. 공과금과 관리비 정산 - 전기료, 수도료, 가스료 (점유자가 나가면서 처리할 수 있도록) 

2. 부동산의 하자문제 (과도한 하자가 발생했다면 점유자에게 그에대한 책임을 묻거나 별도의 손해배상 청구소송을 할 수 있음 

3. 부합물 및 종물 등의 시설물 (창틀, 싱크대, 빌트인 가구)은 낙찰자의 것 

 

겁내지 말자, 법은 낙찰자의 편이다 증거보전과 압박용으로 유용한 내용증명 

우체국에 가서 작성할 수 있고, 온라인 우체국에서 도 가능 

수신인 : 상대방 주소 : 상대주소 

발신인 : 본인명 주소 : 본인주소 

 

 

내용증명  제목 : 부동산 인도 명령 이행 최고  <부동산의 표시> 서울특별시 강남구 물건의 정확한 주소  귀하의 가정에 안녕을 기원합니다. 귀하는 2019년 12월 16일, 2019년 12월 29일까지 해당 부동산을 인도하겠다고 약속했습니다.  이후 2019년 12월 25일, 귀하의 개인적인 사정으로 2020년 1월 12일까지 약속을 미루겠다고 일방적으로 통보하시기에, 원만한 협의를 위해 이를 용인해드렸습니다.  약속된 날이 가까워 정확한 일정을 조율키 위해 본인이 2020년 1월 8일부터 연락을 시도하였으 나, 연락을 할 수 없었습니다.  이미 해당 부동산의 인도명령결정이 내려진 상태이며, 강제집행(사건번호 2020본 000)이 진행 중 입니다.  강제집행일 이전에 본인에게 부동산을 인도하길 바랍니다.  이에 거부하거나 답변이 없는 경우 일정대로 강제집행이 실시되며, 본인은 귀하에게 강제집행비 용과 부동산을 점유하여 얻은 부당이익, 미납 관리비를 모두 청구할 것입니다.  강제집행 이전에는 본인의 요청으로 취소가 가능합니다. 현명한 판단하길 바랍니다.  2020년 01월 16일 발신인 : 본인명

 

겁내지 말자, 법은 낙찰자의 편이다 최후의 수단은 인도명령과 강제집행 

민사집행법 136조 “법원은 매수인 즉 낙찰자가 대금을 납부한 뒤 6개월 이내에 인도명령 을 신청하면 해당 부동산의 점유자에 대하여 그 낙찰된 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있습니다. 다만 점유자가 낙찰자에 대항할 수 있는 권원에 의해 즉 대항력이 있는 경우에는 인도명령이 안됩니다. 인도명령 신청 후 인용되기까지는 소유자가 점유하고 있으 면 3~5일 , 임차인이 점유하고 있으면 배당기일이 마친 후 인도명령 인용문을 가지고 집행 관 사무실을 방문해서 강제 집행을 신청 가능 

[인도명령 신청서 송달]-[송달증명자료를 가지고 관할 법원에 강제 집행 신청]-[법원 집행관 이 직접 현장에 방문해서 경고장(계고장)붙임] -[경고장 이후에도 이사를 거부하면 실제로 물건을 빼서 압류하고하고 동산경매에 붙임] 

 

겁내지 말자, 법은 낙찰자의 편이다 체크포인트 : 도어락은 바로 교체하자