경매분석 구리시 토평동 한일아파트 2020타경77738[1]

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경매마당 - 2020타경77738

오늘 분석할 물건은 경기도 구리시 토평동에 있는 한일아파트 입니다. 

 

일단 이 물건은 1회 유찰되어 현재 가격이 30% 하락한 4억6130만원입니다.

저는 제일먼저 "이 물건이 왜 유찰되었지?" 가 궁금했습니다. 

 

시세로 보면 지금 가격이 굉장히 매력적이고

위치 (장자못이 바로 근처) , 평수대비 관리비는 쬐금 아쉽지만 아파트 내부가 아주 잘 관리 되어 있어서 매력적이었거든요

평면도

매물위치

 

 

평수도 괜찮고 가격도 적당하게 나왔고 등기부 등본으로 봤을때 , 채무자가 임차인이어서 배당을 따로 요구한것도 아닌데 왜 유찰이 되었을까 살펴봤습니다. 저는 실거래 목적도 , 투자 목적도 있었기 때문에 관심이 갔거든요

 

해당건은 21층중 7층에 해당됩니다. 

2001년에 지어졌기 때문에 

 

등기부 현황으로 보면

말소기준 권리: 2019-05-10

배당요구 종기: 2020-11-11

 

5억3천3백만원을 0000대부업체에게 빚을 졌는데, 일부 빚을 갚은것으로 보입니다. 경매를 게시한 2020.05.27에는 청구금액이 4억7천백삼십구만팔백육십칠원이네요

 

그런데, 2020년 8월 5일에 우리은행에서 가압류가 들어왔네요 (빚진 금액은 83,239,509원)

경매개시 결정 후에 가압류를 등기한 우리은행은 배당받을 권리가 있을까요?

 

그래서 열심히 찾아봤습니다. 

 

두가지 요건을 충족해야 하네요 

1. 배당요구 종기일 전에 배당요구를 할 것 (했군요)

2.가압류를 진행할 것 (이것도 했군요)

민사집행법 제148조(배당받을 채권자의 범위) 제147조 제1항에 규정한 금액을 배당받을 채권자는 다음 각 호에 규정된 사람으로 한다. 1. 배당요구의 종기까지 경매신청을 한 압류 채권자 2.첫 경매개시결정등기 전에 등기된 가압류 채권자 3.저당권.전세권. 그 밖의 우선변제청구권로서 첫 경매개시 결정등기 전에 등기되었고 매각으로 소명하는 것을 가진 채권자 4.배당요구의 종기까지 배당요구를 한 채권자 민사집행법 제 88조(배당요구) 1.집행력있는 정본을 가진 채권자, 경매개시 결정이 등기된 뒤에 가압류를 한 채권자, 민법.상법 그 밖의 법률에 의하여 우선변제 청구권이 있는 채권자는 배당요구를 할 수 있다.

법적으로 우리은행은 배당요구를 할 수 있는 상황입니다. 

 

현재 물건 상세 내역을 통해 알아본 결과는 빚을 진 아버지는 고인이 되었고, 부인과 자녀에게 상속을 해준 상태인데 (7분의 3은 부인에게, 7분의2는 자녀A에게, 7분의2는 자녀B에게 상속)

그 빚을 부인과 자녀들도 따로 해결하지 못했고, 채권자인 주식회사 0000대부업체가 대위자로 경매를 신청한 상황입니다. (대위원인 2019년 5월 10일 제8793호로 등기한 근저당권실행을 위한 부동산임의 경매 청구권)

 

대위자, 대위 라는 용어는 처음 들어봐서 찾아봤는데,

일반적으로 돈을 빌려주고 본인의 부동산에 근저당설정을 해주기로 했는데 설정하는데 권리상의 문제가 있거나 지분권자의 동의를 못 받아 이를 기피하고 시간을 차일피일 미루는 경우에 돈을 빌려준 사람은 자신이 빌려준 금전소비대차에 근거해 본인이 채무자를 대신하여 등기를 신청할 수 있다. 출처 : 굿모닝충청(http://www.goodmorningcc.com)

 

그렇지만, 현재 유찰된 가격 선에서 낙찰을 받게 되면 1순위 선순위 채권자인 0000대부업체에게 배당을 해주면 돈이 끝 나기 때문에 

우리은행은 가압류와 배당요구 등 권리가 있더라도 받을 돈이 부족하기 때문에... 한푼도 못받게 됩니다. 

 

 

오... 그럼 해볼만 한데? 

 

그래서 임장을 가봤습니다.

 

현장임장을 갔을때 우편함에는 대부업체 전단과 세금 미납고지서가 있었습니다. 실제 거주 하고있는것으로 추측되었고 집 앞에 문 고리 쪽이 매우 지저분한 것으로 보아 여러번 압류 되었다가 , 해제 되는것을 반복한 것으로 보였습니다. 

세금이 미납되어 납부 고지서와 대부업체 광고지가 쌓여있었습니다.

아파트는 연식이 꽤 되었지만 관리가 잘 된 아파트라고 생각되었습니다.

 

저는 최저가 입찰을 생각하고 있는데, 현재 시세대로라면 .......높게 부르는 분들이 많을 것 같은데 시도를 해봐야할지 

고민이 많이 되네요

 

이상 권리분석, 경매 공부였습니다. 

 

감사합니다.