투자용 부동산 분석 손품팔기

 

이때 올린걸 실습해볼려고 합니다.

https://wechiving.tistory.com/155

소액 부동산 투자 방법 (feat.시크릿브라더)

파란 글자는 지난 포스팅 내용입니다. 그 내용을 바탕으로 실습하는거라 구분해뒀어요!

< 7차 필터링 과정>

1. 인구, 세대수
- 인구수가 너무 적은 도시는 위험하다 (20만 이상은 되어야함)
- 인구수가 감소하는 지역이어도 세대수가 감소하지 않아야 한다. (세대수가 증가해야함)

https://kosis.kr/statHtml/statHtml.do?orgId=101&tblId=DT_1B040A3&checkFlag=N

KOSIS

요기에서 인구수를 분석해봤어요

시,군,구별로

엑셀에서 IF 함수로 200,000인구수 이상인 지역들만 "적합"으로 구분했습니다.

=IF(B58>=200000,"적합","부적합")

　　　용산구 　　　성동구 　　　광진구 　　　동대문구 　　　중랑구 　　　성북구 　　　강북구 　　　도봉구 　　　노원구 　　은평구 　　　서대문구 　　　마포구 　　　양천구 　　　강서구 　　　구로구 　　　금천구 　　　영등포구 　　　동작구 　　　관악구 　서초구 　　　강남구 　　　송파구 　　　강동구 　　　부산진구 　　　동래구 　　　남구 　　　북구 　　　해운대구 　　　사하구 　　　금정구 　　　연제구 　　　사상구 　　　동구 　　　북구 　　　수성구 　　　달서구 　　　달성군 　　　미추홀구 　　　연수구 　　　남동구 　　　부평구 　　　계양구 　　　서구 　　　서구 　　　남구 　　　북구 　　　광산구 　　　동구 　　　중구 　　　서구 　　　유성구 　　　중구 　　　남구 　　　북구 　　　울주군 　　　세종시 　　　수원시 　　　장안구 　　　권선구 　　　영통구 　　　성남시 　　　수정구 　　　중원구 　　　분당구 　　　의정부시 　　　안양시 　　　만안구 　　　동안구 　　　부천시 　　　광명시 　　평택시 　　　안산시 　　　상록구 　　　단원구 　　　고양시 　　　덕양구 　　　일산동구 　　　일산서구 　　　남양주시 　　　오산시 　　　시흥시 　　　군포시 　　　하남시 　　　용인시 　　　처인구 　　　기흥구 　　　수지구 　　　파주시 　　　이천시 　　　김포시 　　　화성시 　　　광주시 　　　양주시 　　　춘천시 　　　원주시 　　　강릉시 　　　청주시 　　　흥덕구 　　　충주시 　　　천안시 　　　동남구 　　　서북구 　　　아산시 　　　전주시 　　　완산구 　　　덕진구 　　　군산시 　　　익산시 　　　목포시 　　　여수시 　　　순천시 　　　포항시 　　　남구 　　　북구 　　　경주시 　　　구미시 　　　경산시 　　　창원시 　　　의창구 　　　성산구 　　　진주시 　　　김해시 　　　거제시 　　　양산시 　　　제주시

전라북도 전주시를 한번 살펴볼까요?

2. 수요와 공급
- 그 도시의 청약 경쟁률을 본다 (청약홈 참고, 단지별로 확인해야함,경쟁률이 마이너스이면 미분양 난것)

이건 2021년 자료구 , 2021년에 청약이 이거 한건 밖에 없어서 좀 더 찾아봐써요

청약 경쟁률이 마이너스인게 없는걸 보니.... .수요가 괜찮아 보입니다

- 그 도시의 미분양 수치를 본다 
(이 지역의 미분양이 감소하고있다 = 살려는 사람이 많아짐, 가격 오를예정)

*미분양 볼때 주의할점 : 회사보유분인지 확인 (분양사무소, 건설사, 부동산에 전화해서 확인)

부동산지인에서 대충 추이를 지켜보고, 세부적인건 해당 시군구청 홈페이지에 "미분양"으로 자료 검색해서 확인

전라북도청에서 "미분양"으로 검색하니까 자료가 나오긴 하네요

전주시는 9월말 자료에 미분양이 없어요. 분양전 분양 후 모두 없습니다

2021년9월말미분양시군별현황(전북)-홈페이지.xlsx

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공급 = 입주물량(부동산지인,아실,호갱노노,2년 반 뒤 물량 확인 가능), 인허가 물량 (4,5년 뒤 물량)

2년동안의 공급, 대장아파트의 시세 파악해야함

공급에 렉이 걸려있고,
수요가 계속 있으면 99%올른다.

조정지역, 투기과열지구, 투기지역 구분

 

 

전라북도 전주 완산 , 덕진은 2020년12월18일에 투기과열지구로 지정이 되었군요. 몰랐네요

아실에서 전북 매물 증가수를 확인해봤는데요 최근 두달간 매물이 꾸준히 증가했습니다.

공급양을 확인해볼게요

음 2023년까지 공급량이 딸리는걸 볼 수 있습니다. 근처 지역을 살펴봐도 공급량이 부족해요

3. 매매, 전세 지수
KB 지수 확인, 아실에서 확인 가능
그 지역이 앞으로 오를 지역인가?
= 매수타이밍을 알 수 있음
= 매매지수가 전세 지수를 뚫고 내려갈때가 있는데(이 타이밍에 투자 들어가야함), 전세가 횡보하다가 다시 뚫고 오름
전월세 신고제 되면 공실률 보면됨

전북 전주 지역은 매매지수가 계속 상승중입니다. 뚫고 내려가는 중은 아니고 그냥 계속 오르고 있내요 

4. **지역간 비교
-- 앞으로 오를 지역이 어디인가
다른 지역하고 비교 (ex. 포항이면 구미, 거제랑)
내가 가진 아파트의 가격이 적정가격으로 올라오면 매도하는 것 (그때 또 비교)
마치 경매 같은것, 오른 지역에 들어가는것은 먹고 들어가는 것

1급지가 싼 지역 vs 1,2급지 갭이 벌어진 지역

(1) 1급지 아파트가 비교하면 다른 지역 1급지 아파트랑 비교
(2) 2급지가 매력적이라 본 다면 (1급지 아파트가 100% 올랐고, 2급지가 30%만 올랐다면, 상승률은 비슷하게 간다고 봄)

*지역이 꺾여 있는 곳, 대장으로 들어가는게 제일 베스트
*1차 필터링부터 4차필터링이 정확하면 그 지역에 대장 아파트를 들어가면 제일 좋다

부동산 지인 "지역분석" 탭에서  매매가 별 높은 순서대로 전주 - 덕진구 - 만성동  순으로 나왔네요

1등은 중흥 에스클래스 더퍼스트  2등은 골드클래스 (알고보니 붙어있는 아파트입니다)

5. 가격과 분위 지도로 그 지역에 급지 구분
동단위 평당가
호갱노노 분위 지도 (가격의 흐름과 1급지를 파악 가능) 

6. 학군과 상권을 통해서 그 지역내에서 여기가 살기 좋은 곳인지
지방은 직주근접이 1순위가 아님 
학군 : 학원가가 형성이 되어 있는가(호갱노노, 아실), 선호 중학교가 있는지
상권 : 여러 상권이 섞여 있는데, 선호하는 상권인지 아닌지는 네이버 지도로(로드뷰) 샅샅이 살펴봐야함 (병원, 약국, 공원, 쇼핑몰 등)
이런건 없는지 (술집, 모텔촌)

조정대상지역 여부 < HF 한국주택금융공사

 

조정대상지역 여부 < HF 한국주택금융공사

7. 내 투자금으로 찾을수 있는 단지 선택

아무런 준비 없이 임장을 가면 의미가 없다. 
공부하는것에 따라 보는 눈이 달라진다
투자는 평생 하는 것

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완벽하게 다하진 못했고, 이렇게 하는구나 !! 하고 실습을 한번 해봤습니다. 

종잣돈 모으는것도 중요하지만, 이렇게 손품 팔아서 투자 위치를 틈틈이 정리하는것도 중요할것 같네요

모두 성투하세요