소액 부동산 투자 방법 (feat.시크릿브라더)

오늘 신사임당 채널에 나왔던 소액 부동 투자에대한 강의가 굉장히 유익해서 정리해봤습니다. 

나는 천만원으로 아파트 산다 의 저자 '시크릿브라더'님의 실제 꿀팁이었는데요

https://smartstore.naver.com/ssbooks0319961009/products/5946821842?NaPm=ct%3Dkvknpujc%7Cci%3Dc1b5e47edcd99bcb16883dbb0ec2c0a36c12d119%7Ctr%3Dsls%7Csn%3D352346%7Chk%3D71b848af03d4ce9f5a20902f964f28a09057b76a

나는 1,000만 원으로 아파트 산다 - 시크릿브라더의 투자 비결 : 삼성문고

영상을 보셔도 되고, 시간이 없으시면 아래 정리한 부분을 읽어보시면 됩니다.

https://youtu.be/wmVnGhX9JXk

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소액으로 돈을 불릴 수 있는 가장 확실한 방법 (시크릿 브라더)

지방투자
아직도 투자처는 굉장히 많다
투자는 하면 할수록 실력이 는다.

거주랑 투자를 분리해라
지방에 덜 오른 지역에 투자해라

지방 비규제 지역 (취득세 1.1%)
지방 비규제 중에 어떤 지역이 오를것인가?

< 7차 필터링 과정>
1. 인구, 세대수
- 인구수가 너무 적은 도시는 위험하다 (20만 이상은 되어야함)
- 인구수가 감소하는 지역이어도 세대수가 감소하지 않아야 한다. (세대수가 증가해야함)
요즘 핫한 지역 당진, 서산 
(하지만 당진은 수요가 많은 상황)

2. 수요와 공급
- 그 도시의 청약 경쟁률을 본다 (청약홈 참고, 단지별로 확인해야함)
- 그 도시의 미분양 수치를 본다 
(이 지역의 미분양이 감소하고있다 = 살려는 사람이 많아짐, 가격 오를예정)

공급 = 입주물량(부동산지인,아실,호갱노노,2년 반 뒤 물량 확인 가능), 인허가 물량 (4,5년 뒤 물량)

공급에 렉이 걸려있고,
수요가 계속 있으면 99%올른다.


3. 매매, 전세 지수
KB 지수 확인, 아실에서 확인 가능
그 지역이 앞으로 오를 지역인가?
= 매수타이밍을 알 수 있음
= 매매지수가 전세 지수를 뚫고 내려갈때가 있는데(이 타이밍에 투자 들어가야함), 전세가 횡보하다가 다시 뚫고 오름
전월세 신고제 되면 공실률 보면됨

4. **지역간 비교
-- 앞으로 오를 지역이 어디인가
다른 지역하고 비교 (ex. 포항이면 구미, 거제랑)
내가 가진 아파트의 가격이 적정가격으로 올라오면 매도하는 것 (그때 또 비교)
마치 경매 같은것, 오른 지역에 들어가는것은 먹고 들어가는 것

1급지가 싼 지역 vs 1,2급지 갭이 벌어진 지역

(1) 1급지 아파트가 비교하면 다른 지역 1급지 아파트랑 비교
(2) 2급지가 매력적이라 본 다면 (1급지 아파트가 100% 올랐고, 2급지가 30%만 올랐다면, 상승률은 비슷하게 간다고 봄)

*지역이 꺾여 있는 곳, 대장으로 들어가는게 제일 베스트
*1차 필터링부터 4차필터링이 정확하면 그 지역에 대장 아파트를 들어가면 제일 좋다

5. 가격과 분위 지도로 그 지역에 급지 구분
동단위 평당가
호갱노노 분위 지도 (가격의 흐름과 1급지를 파악 가능) 

6. 학군과 상권을 통해서 그 지역내에서 여기가 살기 좋은 곳인지
지방은 직주근접이 1순위가 아님 
학군 : 학원가가 형성이 되어 있는가(호갱노노, 아실), 선호 중학교가 있는지
상권 : 여러 상권이 섞여 있는데, 선호하는 상권인지 아닌지는 네이버 지도로(로드뷰) 샅샅이 살펴봐야함 (병원, 약국, 공원, 쇼핑몰 등)
이런건 없는지 (술집, 모텔촌)

7. 내 투자금으로 찾을수 있는 단지 선택

아무런 준비 없이 임장을 가면 의미가 없다. 
공부하는것에 따라 보는 눈이 달라진다
투자는 평생 하는 것